Al escriturar una casa en Nuevo León pagas, además del enganche, entre 4.5% y 6.5% del valor total de la propiedad en impuestos, honorarios notariales, derechos de inscripción y certificados. En una casa de $1,500,000 MXN eso representa una inversión en efectivo de entre $67,500 y $97,500 MXN.
Muchos compradores concentran su esfuerzo en reunir el enganche y se enteran de estos gastos notariales hasta la recta final de la compra. Planear estos conceptos desde la primera visita a la propiedad evita sorpresas y cancelaciones de última hora.
* Cifras actualizadas a 2026. Las cantidades son estimaciones profesionales para orientarte: solicita siempre a tu notaría pública un presupuesto desglosado por escrito antes de firmar.
¿Qué incluyen exactamente los gastos de escrituración?
Son los pagos legales y administrativos necesarios para que la propiedad quede inscrita a tu nombre con certeza jurídica irrevocable ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Nuevo León. Se cubren una sola vez y se componen de 5 rubros principales:
- ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles): Impuesto municipal obligatorio que se liquida ante la tesorería municipal correspondiente a través del notario.
- Honorarios del Notario Público: El arancel profesional que cobra la notaría por protocolizar el contrato de compraventa y el contrato de crédito hipotecario, más el 16% de IVA.
- Avalúo Inmobiliario Comercial: Inspección y dictamen de valor físico-comercial emitido por un perito valuador autorizado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) o Infonavit. En Nuevo León tiene un costo promedio de entre $3,500 y $6,500 MXN según los metros de construcción.
- Derechos del Registro Público de la Propiedad (RPP): El arancel del Instituto Registral y Catastral de Nuevo León para registrar la nueva escritura pública y el gravamen del banco o Infonavit.
- Certificados y Trámites Legales: Certificado de Libertad de Gravamen (CLG), constancias de no adeudo de predial y agua (AyD de Monterrey), y avalúo catastral oficial.
Tanto si compras con crédito bancario, crédito Infonavit o recursos propios (contado), el ISAI, los honorarios y el registro se pagan obligatoriamente.
ISAI en Nuevo León: 2% sobre el valor gravable
La Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León (artículo 28 Bis) establece una tasa del 2% para el ISAI. Esta tasa es uniforme en todo el estado: pagas exactamente el mismo porcentaje si compras en Monterrey, Apodaca, García, Juárez, Escobedo o San Nicolás.
Se aplica sobre la base gravable más alta entre:
- El precio de compraventa pactado en la operación.
- El valor comercial determinado por el avalúo pericial.
- El valor catastral determinado por el municipio.
Cálculo rápido del impuesto: en una casa con valor de $1,500,000 MXN, el ISAI equivale a: $1,500,000 × 0.02 = $30,000 MXN.
Honorarios del notario: cuánto cobra y por qué cambian
En Nuevo León, el Colegio de Notarios establece un arancel de referencia que suele situarse entre el 1.5% y 2.5% del valor de la operación, más 16% de IVA. En una vivienda de $1,500,000 MXN, esto representa entre $22,500 y $37,500 MXN antes de IVA.
Si tramitas tu compraventa mediante crédito bancario o Infonavit, las instituciones financieras asignan notarías de su padrón oficial que operan bajo convenios institucionales con tarifas preferenciales fijas.
Tabla estimada de gastos de escrituración según el valor de la vivienda
Esta tabla toma como base el 2% de ISAI, honorarios promedio de 1.5% a 2.5% más IVA, e incluye avalúo comercial, derechos de inscripción en RPP y certificados gubernamentales (rango total del 4.5% al 6.5%):
| Valor de la Casa | ISAI (2%) | Honorarios Notario + IVA | Total Gastos Estimado (4.5% – 6.5%) |
|---|---|---|---|
| $1,000,000 MXN | $20,000 MXN | $17,400 – $29,000 MXN | $45,000 – $65,000 MXN |
| $1,500,000 MXN | $30,000 MXN | $26,100 – $43,500 MXN | $67,500 – $97,500 MXN |
| $2,000,000 MXN | $40,000 MXN | $34,800 – $58,000 MXN | $90,000 – $130,000 MXN |
| $2,500,000 MXN | $50,000 MXN | $43,500 – $72,500 MXN | $112,500 – $162,500 MXN |
| $3,000,000 MXN | $60,000 MXN | $52,200 – $87,000 MXN | $135,000 – $195,000 MXN |
Ejemplo práctico: Casa de $1,500,000 MXN con 10% de enganche
Imaginemos que una familia compra una casa de $1,500,000 MXN mediante crédito bancario o Cofinavit. Esto es lo que debe tener listo en efectivo el día de la firma:
- Enganche del 10%: $150,000 MXN.
- Gastos de escrituración estimados (5%): $75,000 MXN.
- Total en efectivo necesario: $225,000 MXN.
El banco o Infonavit aporta el 90% restante ($1,350,000 MXN) directo al vendedor. Si el comprador solo ahorró los $150,000 del enganche, le faltarían $75,000 para poder recibir sus llaves en notaría.
¿Quién paga los gastos y cuándo se liquidan?
Por ley y costumbre en México, el comprador cubre los gastos de escrituración en su totalidad. El vendedor es responsable de liquidar sus propios impuestos (el ISR si no exenta su vivienda) y los honorarios por cancelación de su hipoteca anterior si aún la debía.
Los gastos de escrituración se transfieren a la cuenta de la notaría pública 2 o 3 días hábiles antes de la firma. Si compras mediante Infonavit, tu Subcuenta de Vivienda (SSV) puede absorber gran parte o la totalidad de estos costos, evitando que tengas que desembolsarlo en efectivo.
Cómo calcular tu presupuesto de compra en 6 pasos
- Define el precio objetivo de la propiedad: Conoce el valor de lista o precio acordado.
- Calcula el ISAI base: Multiplica el precio por 0.02 (2%).
- Solicita un presupuesto notarial previo: Pide a la notaría una cotización formal desglosada que separe impuestos de honorarios.
- Verifica el costo del avalúo: Consulta si tu banco o desarrollador incluye una bonificación o promoción en el avalúo.
- Calcula tu enganche mínimo: Generalmente entre el 5% y el 10% del valor total.
- Simula tus pagos: Usa nuestro simulador de crédito hipotecario para evaluar cómo influye el monto del crédito en tu mensualidad.
Errores comunes antes de escriturar en Nuevo León
- Presupuestar únicamente el enganche: Olvidar el 5% promedio de notaría puede frustrar una compra ya pactada.
- No cotizar o aceptar la primera notaría en operaciones de contado: Cuando compras con recursos propios tienes derecho a elegir la notaría que ofrezca las mejores condiciones y tarifas de honorarios.
- No revisar el proyecto de escritura previo: Verifica detenidamente que tu nombre completo, CURP, estado civil, superficie del lote y medidas colindantes coincidan exactamente con tu identificación oficial y plano catastral.
- Dejar la escrituración para después: Los contratos privados o de palabra no otorgan propiedad legal plena. Solo la escritura pública inscrita en el Registro Público garantiza que la vivienda es 100% tuya.
Escrituración en los municipios con mayor crecimiento de Nuevo León
Como la tasa del 2% de ISAI no cambia entre municipios, la variación real en tus gastos depende del precio de la casa en cada zona. Si estás buscando opciones con excelente relación precio-calidad, explora:
- Casas en venta en Apodaca: Gran dinamismo industrial y fraccionamientos con alta plusvalía.
- Casas en venta en García: Privadas residenciales modernas ideales para familias jóvenes.
- Casas en venta en Juárez: Opciones accesibles para primer crédito Infonavit.
- Catálogo completo de propiedades en Nuevo León: Casas listas para escriturar con entrega inmediata.
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