Question 1

¿Puedo vender mi casa si todavía la debo a Infonavit o al banco?

Accepted Answer

Sí, es 100% legal y un trámite habitual ante Notaría Pública en Nuevo León.  La figura jurídica se denomina Cancelación Simultánea de Hipoteca. El proceso funciona de la siguiente manera:  1. Tramitación de Carta Saldo: Se solicita al acreedor actual (Infonavit, banco o Fovissste) la constancia formal del monto exacto que se adeuda. 2. Liquidación en Notaría: Al momento de formalizar la compraventa, los recursos aportados por el nuevo comprador (o por la institución financiera que le otorga el crédito a él) se aplican primero para liquidar el saldo insoluto del gravamen. 3. Entrega de Remanente: El remanente a favor del propietario vendedor se liquida y formaliza en la misma sesión notarial. 4. Liberación Registral: El Notario cancela la hipoteca anterior e inscribe al nuevo comprador con su título limpio en el Instituto Registral y Catastral de Nuevo León (IRCNL).

Question 2

¿Cuánto tiempo tarda Infonavit en pagarle al vendedor después de firmar escrituras?

Accepted Answer

Una vez firmadas las escrituras en la Notaría Pública, el pago al vendedor demora en promedio de 5 a 15 días hábiles.  El flujo operativo se compone de los siguientes pasos: - Cierre notarial: La notaría carga en el portal del Infonavit la carátula de la escritura firmada con el preventivo registral. - Validación jurídica Infonavit: El área de titulación del Instituto verifica que los documentos no tengan inconsistencias. - Dispersión de fondos (SPEI): El Infonavit transfiere el monto pactado directamente a la cuenta bancaria con CLABE interbancaria proporcionada por el vendedor durante el expediente.  *Nota:* Si la operación implicó cancelar una hipoteca previa, el Infonavit dispersa primero al acreedor anterior y el saldo restante al propietario.

Question 3

¿Qué es la Carta Saldo para cancelación de hipoteca y qué vigencia tiene?

Accepted Answer

La Carta Saldo es el documento oficial expedido por la institución acreedora (Infonavit, banco o Fovissste) donde certifica cuánto capital e intereses se adeudan a una fecha determinada y estipula la instrucción para cancelar el gravamen una vez liquidado.  Puntos clave: - Vigencia habitual: Tiene una validez de 30 a 45 días naturales. Si la firma de escrituras no se realiza dentro de ese periodo, debe solicitarse una actualización, ya que los intereses y cuotas mensuales varían mes con mes. - Instrucción de cuenta: Incluye la cuenta concentradora a la que el nuevo crédito debe depositar para finiquitar la deuda. - Trámite preventivo: En DóndeTuCasa la tramitamos con los tiempos coordinados con la Notaría para evitar retrasos en tu firma.

Question 4

¿Es legal vender o comprar una casa por 'traspaso' con contrato privado o poder notarial?

Accepted Answer

No, el Infonavit NO reconoce los traspasos informales. El Artículo 49 de la Ley del Infonavit estipula expresamente que los créditos hipotecarios son personales e intransferibles.  Riesgos graves de los traspasos informales: - Para quien vende: Sigue siendo el deudor legal ante el Infonavit y Buró de Crédito. Si el comprador deja de pagar, se le retiene su nómina y sus puntos quedan congelados de por vida. - Para quien compra: No adquiere la propiedad formal. Si el titular original fallece, se divorcia o enfrenta un embargo mercantil, la casa puede ser reclamada por sus herederos legítimos o embargada por un juez. - Poderes Notariales Irrevocables: Con frecuencia pierden validez al fallecer el otorgante o pueden ser revocados judicialmente.  La única vía segura y respaldada por la ley es la Cancelación Simultánea de Hipoteca formalizada ante Notario Público.

Question 5

¿Qué puedo hacer si ya liquidé mi crédito Infonavit pero no tengo escrituras liberadas en el Registro Público?

Accepted Answer

Terminar de pagar el crédito Infonavit es solo el primer paso. El gravamen (la hipoteca) sigue inscrito en los libros del Instituto Registral y Catastral de Nuevo León (IRCNL) hasta que se tramite la Cancelación de Gravamen.  Para regularizarla necesitas: 1. Solicitar la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca en *Mi Cuenta Infonavit*. 2. Elegir la Notaría Pública que llevará a cabo el instrumento de cancelación. 3. El Notario redacta la escritura de cancelación, recaba la firma de los apoderados del Infonavit y la inscribe en el IRCNL. 4. Obtienes tu Certificado de Libertad de Gravamen (CLG) limpio. Con esto tu casa queda jurídicamente lista para venderse o heredarse sin contratiempos.

Question 6

¿Cómo puedo exentar el pago de ISR al vender mi casa en Monterrey y Nuevo León?

Accepted Answer

De acuerdo con el Artículo 93, Fracción XIX, de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), toda persona física puede exentar el 100% del ISR generado por la ganancia de la venta de su casa habitación si cumple con los siguientes requisitos:  - Límite de valor: El monto de venta no debe superar las 700,000 UDIS (aproximadamente $5,900,000 MXN en 2026). Si la casa se vende en más de esa cifra, solo se tributa por el excedente. - Frecuencia: No haber aplicado esta exención en los últimos 3 años calendario ante ningún otro Notario en la República. - Comprobación de residencia con:   - Credencial de elector (INE) con la dirección del inmueble.   - Recibos de luz (CFE) o estados de cuenta bancarios / tiendas departamentales timbrados fiscalmente a nombre del propietario, cónyuge o ascendientes/descendientes directos.  El Notario Público es quien dictamina y asienta la exención formal en la escritura definitiva.

Question 7

¿Cuántos puntos necesito para comprar casa y cómo se calculan?

Accepted Answer

Con el modelo de originación T1000, el Infonavit solicita un mínimo de 1,080 puntos para acceder a un crédito para comprar vivienda nueva o existente.  Los puntos no dependen de un solo factor, sino de una ponderación integral: - Bimestres de cotización continua: Hasta 191 puntos (la estabilidad laboral ininterrumpida es el factor de mayor peso). - Edad y Salario diario integrado: Hasta 144 puntos. - Saldo en la Subcuenta de Vivienda: Hasta 124 puntos según el ahorro acumulado. - Estabilidad laboral de la empresa: Hasta 130 puntos por baja rotación de personal en tu centro de trabajo. - Comportamiento fiscal del patrón: Hasta 129 puntos por cumplimiento puntual de aportaciones. - Municipio y giro laboral: Hasta 243 puntos de contexto económico.  Tener 1,080 puntos te da el pase de elegibilidad; el monto en pesos que te autorizan se define por tu salario y tu capacidad de descuento.

Question 8

¿Puedo comprar casa con crédito Infonavit si tengo mal historial en Buró de Crédito?

Accepted Answer

Sí puedes. El Infonavit NO rechaza ni niega el crédito por estar en Buró de Crédito, pero tu calificación sí influye en el porcentaje de monto que te autorizan:  - Historial crediticio sano (Score positivo): Te autorizan hasta el 100% de tu capacidad de crédito calculada. - Historial regular o atrasos menores: Te otorgan hasta el 90% del monto. - Historial crediticio con quejas graves o cartera vencida: Te otorgan el 80% del crédito máximo. - Si no autorizas la consulta a Buró: El sistema te asigna de manera automática únicamente el 60% del monto disponible.  Por eso siempre es recomendable aceptar la consulta a Sociedades de Información Crediticia al precalificarte.

Question 9

¿Qué es 'Unamos Créditos' y quiénes pueden juntar sus montos?

Accepted Answer

Unamos Créditos es un esquema del Infonavit que permite unir el financiamiento de dos personas para comprar una casa de mayor valor y mejor ubicación.  ¿Quiénes pueden juntar sus créditos? - Parejas en unión libre o concubinato (sin necesidad de estar casados por el civil). - Padres e hijos. - Hermanos. - Amigos o parejas del mismo sexo.  Condiciones del esquema: - Ambos derechohabientes deben contar con sus 1,080 puntos y relación laboral vigente. - La vivienda se adquiere bajo la figura de copropiedad (cada quien es dueño en proporción al porcentaje de su crédito). - Si uno de los dos desea salir en el futuro, se puede reestructurar o liquidar la parte proporcional ante Notaría.

Question 10

¿Qué es el Saldo de la Subcuenta de Vivienda (SSV) y cómo se usa?

Accepted Answer

El Saldo de la Subcuenta de Vivienda (SSV) es un fondo de ahorro personal administrado por el Infonavit, alimentado por las aportaciones bimestrales obligatorias que hace tu patrón (equivalentes al 5% de tu salario diario integrado).  ¿Cómo se utiliza al comprar una casa? 1. Suma directa a tu capacidad: Se añade al crédito otorgado por el Infonavit para aumentar tu presupuesto de compra. 2. Cubre gastos notariales e ISAI: Gran parte de los compradores utilizan el saldo acumulado en su subcuenta para cubrir los honorarios de escrituración e impuestos sin desembolsar efectivo de su bolsillo. 3. ¿Y si no lo uso? Genera rendimientos anuales superiores a la inflación y se te entrega íntegro al momento de tu jubilación o pensión ante el IMSS.

Question 11

¿Qué significa el Aviso de Retención de Descuentos y cuándo se entrega a la empresa?

Accepted Answer

El Aviso de Retención de Descuentos es la notificación oficial que emite el Infonavit dirigida al patrón de la empresa donde laboras, instruyendo el inicio de las deducciones quincenales o semanales de tu nómina para el pago de tu hipoteca.  Pasos clave del aviso: - Se descarga desde *Mi Cuenta Infonavit* una vez que el expediente ha sido aprobado y turnado a Notaría. - Debe ser firmado y sellado por el área de Recursos Humanos / Nómina de tu empresa, o bien validado de forma electrónica mediante el Portal Empresarial del Infonavit con la e.firma de la compañía. - Es indispensable para la firma: Ninguna Notaría Pública puede otorgar la firma de escrituras sin la constancia de retención debidamente sellada o confirmada digitalmente.

Question 12

¿Qué es un avalúo inmobiliario y por qué es obligatorio para autorizar el crédito?

Accepted Answer

Un avalúo inmobiliario es un dictamen técnico y legal realizado por un perito valuador certificado con registro ante la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) que determina el valor comercial objetivo de una propiedad en una fecha específica.  ¿Por qué es obligatorio? - Protección para la institución de crédito: Asegura al Infonavit o al banco que la vivienda dejada en garantía hipotecaria realmente respalda el monto del préstamo otorgado. - Dictamen Técnico de Calidad: Certifica que el inmueble cuenta con al menos 30 años de vida útil remanente, servicios básicos completos (agua, luz, drenaje) y condiciones estructurales de habitabilidad seguras. - Cálculo de impuestos: La Notaría toma el valor de avalúo como base para calcular el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) municipal en Nuevo León.

Question 13

¿Quién paga el avalúo de la propiedad: el comprador o el vendedor?

Accepted Answer

Por usos y costumbres inmobiliarias y normatividad crediticia en México, el avalúo lo cubre la parte compradora.  Motivos: - Es un requisito indispensable para que a él o ella le autoricen e inscriban su línea de crédito hipotecario. - Se liquida de manera anticipada a la unidad de valuación autorizada antes de turnar el expediente formal a Notaría. - En algunas operaciones o promociones de vivienda nueva de desarrollador, la constructora puede llegar a absorber o bonificar este costo, pero en vivienda usada (re-venta) corresponde al solicitante del crédito.

Question 14

¿Por qué un avalúo puede salir por debajo del precio pactado de venta?

Accepted Answer

El perito valuador SHF está legalmente obligado a dictaminar el valor basándose en comparables de mercado reales y recientes en la misma zona o colonia, descartando especulaciones o apego sentimental.  Razones habituales de una baja en el avalúo: 1. Remodelaciones atípicas: Invertir en acabados de ultra lujo que superan el promedio del sector rara vez se recupera al 100% en el avalúo técnico. 2. Construcciones no declaradas: Ampliaciones sin permisos municipales o que no cumplen con los coeficientes de uso de suelo (CUS/COS) o servidumbres de paso. 3. Falta de mantenimiento o deterioro evidente: Humedades, grietas o deficiencias en impermeabilización castigan el valor de reposición.  *Solución:* Contar con un estudio previo de valor comercial fundamentado (como el motor EVA de DóndeTuCasa) antes de fijar el precio de venta en el contrato de promesa.

Question 15

¿Qué vigencia legal tiene un avalúo inmobiliario?

Accepted Answer

De acuerdo con la normatividad de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y los lineamientos del Infonavit, un avalúo inmobiliario tiene una vigencia estricta de 6 meses (180 días naturales) a partir de la fecha de su emisión.  Si dentro de ese lapso de 6 meses no se ha formalizado la firma de escrituras en la Notaría: - El avalúo caduca y el sistema de originación de crédito bloquea la titulación. - Deberá solicitarse una actualización o un avalúo nuevo, cubriendo nuevamente los honorarios del perito valuador.

Question 16

¿Cuánto cuestan los gastos notariales al comprar casa en Nuevo León en 2026?

Accepted Answer

En el estado de Nuevo León, los gastos de escrituración y notaría oscilan entre el 4% y el 6.5% del valor comercial o de compraventa de la propiedad (el que resulte mayor).  Este importe no es la ganancia del Notario, sino un paquete que engloba: 1. ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles): Corresponde al 3% directo fijado por las leyes de hacienda municipal de Nuevo León (Monterrey, Guadalupe, San Pedro, Apodaca, García, Juárez, etc.). 2. Derechos de Registro del IRCNL: Tarifas oficiales para inscribir el título en el Registro Público de la Propiedad. 3. Certificados previos: Certificado de Libertad de Gravamen, no adeudo de predial y no adeudo de agua y drenaje. 4. Honorarios notariales: Arancel por la redacción, protocolización y fe pública del instrumento.

Question 17

¿Quién paga qué en una compraventa: comprador vs vendedor?

Accepted Answer

Para evitar malentendidos el día de la firma, la ley y la práctica notarial en Nuevo León dividen los gastos de la siguiente manera:  Le corresponde pagar al Comprador: - El ISAI (3%) ante el municipio correspondiente. - Los honorarios notariales de la escritura de compraventa. - Los derechos de inscripción en el IRCNL. - El costo del avalúo comercial SHF y dictamen técnico.  Le corresponde pagar al Vendedor: - El Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la ganancia patrimonial (a menos que aplique la exención del Art. 93 LISR). - El Impuesto Predial y servicios de agua/luz totalmente liquidados al día de la entrega. - Los honorarios de la Cancelación de Hipoteca anterior (si la vivienda aún tenía gravamen con Infonavit o banco).

Question 18

¿Qué es el Certificado de Libertad de Gravamen (CLG) y para qué sirve?

Accepted Answer

El Certificado de Libertad de Gravamen (CLG) es un documento oficial expedido por el Instituto Registral y Catastral de Nuevo León (IRCNL) que certifica el estatus jurídico real de un bien inmueble.  Información crítica que acredita: - Quién es el titular registral legítimo y vigente. - Si la propiedad se encuentra libre de todo embargo judicial, hipoteca, fianza o litigio sucesorio. - O en su caso, detalla los gravámenes existentes (por ejemplo, la hipoteca original de Infonavit que se cancelará en la firma).  El Notario Público solicita obligatoriamente el CLG preventivo antes de redactar cualquier escritura para proteger el patrimonio de ambas partes.

Question 19

¿Cuánto tiempo dura todo el proceso desde el apartado hasta la entrega de llaves?

Accepted Answer

El tiempo promedio en una operación tradicional en el área metropolitana de Monterrey oscila entre 3 y 6 semanas:  1. Semana 1: Integración de expediente del comprador y vendedor + Solicitud de avalúo SHF. 2. Semana 2: Emisión de dictamen de avalúo e inscripción del crédito en el portal Infonavit o autorización bancaria. 3. Semana 3-4: Asignación a Notaría Pública, solicitud de certificados (IRCNL, predial, agua) y emisión del Aviso de Retención. 4. Semana 4-5: Firma formal de escrituras en la Notaría. 5. Semana 5-6: Dispersión de fondos al vendedor y entrega física formal de las llaves del inmueble.

Question 20

¿Qué pasa si estoy casado por sociedad conyugal (bienes mancomunados) y quiero vender?

Accepted Answer

Si adquiriste la propiedad estando casado bajo el régimen de sociedad conyugal (bienes mancomunados), la ley en Nuevo León establece que el 50% de los derechos de la vivienda pertenecen a tu cónyuge, aun si la escritura o el crédito Infonavit salieron únicamente a tu nombre.  Requisitos indispensables para la venta: - Tu cónyuge debe comparecer y firmar personalmente ante el Notario Público otorgando su consentimiento expreso para la compraventa. - Si tu cónyuge se encuentra en otra ciudad o país, puede otorgar un Poder Especial Notarial para Actos de Dominio. - En caso de divorcio previo, debe presentarse la sentencia judicial firme y el convenio de liquidación de la sociedad conyugal debidamente inscrito en el IRCNL.

Question 21

¿Qué es la preaprobación de un crédito hipotecario y qué vigencia tiene?

Accepted Answer

La preaprobación es la evaluación preliminar donde una institución financiera (banco, Infonavit o sofom) calcula tu capacidad de endeudamiento basándose en tus ingresos comprobables y tu comportamiento en Buró de Crédito.  Diferencias y vigencia: - Preaprobación: Te indica un monto y tasa estimados para que salgas a buscar casa sabiendo tu presupuesto real. No te compromete a nada. - Aprobación formal: Se emite una vez entregados tus comprobantes de nómina o fiscales y la documentación de la casa elegida. - Vigencia: Una carta de aprobación crediticia tiene una vigencia típica de 3 a 4 meses. Si vence antes de encontrar casa, basta con actualizar tus últimos recibos de nómina o estados de cuenta sin reiniciar todo el trámite.

Question 22

¿Puede subir o bajar la tasa de interés durante la vida de mi crédito hipotecario?

Accepted Answer

No, si contratas a tasa fija. Tanto en el Infonavit actual (en pesos) como en los créditos bancarios hipotecarios tradicionales en México, la tasa de interés pactada en la escritura notarial es fija durante todo el plazo del crédito (15, 20 o 30 años).  - Certeza total: Tu mensualidad no subirá aunque la inflación se dispare o el Banco de México suba las tasas de referencia. - Créditos antiguos en VSM: Si contrataste antes de 2016 en Veces Salario Mínimo, tu deuda sí subía cada año; por eso debes migrarlo hoy mismo al programa *Responsabilidad Compartida* para congelar tu tasa y mensualidad en pesos.

Question 23

Mis ingresos son en efectivo o soy comerciante independiente, ¿puedo calificar a un crédito?

Accepted Answer

Sí puedes calificar, pero requieres bancarización o esquemas especiales.  Las instituciones no pueden autorizar préstamos basándose en dinero en efectivo no respaldado. Sin embargo, existen alternativas comprobadas: 1. Esquemas no asalariados con Sofomes y Bancos: Se evalúan tus últimos 6 meses de estados de cuenta bancarios donde se reflejen depósitos constantes de tu negocio. 2. Cuentas de Ahorro Programado: Esquemas donde ahorras una mensualidad fija durante 6 a 12 meses en una institución bancaria; al cumplir el plazo, demuestras capacidad de pago y te autorizan el crédito. 3. Infonavit para Trabajadores Independientes: Si alguna vez cotizaste y tienes saldo en tu Subcuenta de Vivienda, puedes reactivarlo mediante aportaciones voluntarias directas en *Mi Cuenta Infonavit*.

Question 24

¿Qué es el CAT (Costo Anual Total) y en qué se diferencia de la tasa de interés?

Accepted Answer

El CAT (Costo Anual Total) es el indicador oficial regulado por Banco de México para conocer el costo real y completo de un crédito, expresado en porcentaje anual.  La diferencia clave: - Tasa de interés: Es solo el porcentaje que te cobran por el dinero prestado (ejemplo: 9.5% anual). - El CAT incluye: La tasa de interés + la comisión por apertura + costo mensual de administración + primas obligatorias de seguro de vida, daños y desempleo + avalúo inicial prorrateado.  *Regla de oro:* Al comparar dos créditos hipotecarios, no te fijes únicamente en quién ofrece la tasa más baja; elige siempre el que tenga el menor CAT.

Question 25

¿Puedo hacer abonos adelantados a capital sin ninguna penalización?

Accepted Answer

Sí, 100% libre de multas por ley. En México, la Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros prohíbe que los bancos o el Infonavit cobren penalizaciones por pagos anticipados en créditos hipotecarios de personas físicas.  Al realizar un abono a capital puedes elegir: 1. Reducir el plazo: Mantienes la misma mensualidad pero terminas de pagar tu casa 5, 8 o 10 años antes, ahorrando decenas de miles de pesos en intereses. 2. Reducir la mensualidad: Mantienes el plazo pactado pero tu cuota mensual disminuye de inmediato, dándote mayor liquidez mensual.  *Recomendación:* Al depositar en ventanilla o portal bancario, especifica siempre que el pago va dirigido a "Amortización directa a capital" y no a mensualidades adelantadas.

Question 26

¿Qué pasa si un mes tengo una emergencia y no puedo pagar mi mensualidad hipotecaria?

Accepted Answer

Lo primordial es no dejar de contestar ni ignorar la situación. Todas las hipotecas formales cuentan con seguros y programas de contingencia:  - En Infonavit (Fondo de Protección de Pagos): Cubre hasta el 90% de tu mensualidad por un periodo de hasta 6 meses si perdiste tu empleo formal, aportando tú solo el 10% restante. - Prórroga total Infonavit: Puedes solicitar una pausa temporal en pagos de hasta 12 meses consecutivos (o 24 meses acumulados), aunque genera intereses contractuales. - En Bancos: Cuentan con seguros de desempleo involuntario (cubren típicamente de 3 a 9 mensualidades) y programas de reestructura de plazo para reducir temporalmente la cuota.

Question 27

¿Por qué al crear Mi Cuenta Infonavit me dice que mi RFC o CURP no coincide?

Accepted Answer

Este es uno de los problemas más frecuentes y se debe a una inconsistencia de datos entre el SAT, el IMSS y la base del Infonavit.  Causas comunes: - Tu patrón original te registró con una homoclave provisional o errónea en el IMSS. - Error en una letra o dígito de tu CURP en los sistemas de Renapo o Afore. - Duplicidad de Número de Seguridad Social (NSS).  Cómo resolverlo: 1. Descarga tu Cédula de Identificación Fiscal (CIF) actualizada en el portal del SAT. 2. Acude con tu INE y tu Constancia de Situación Fiscal a la delegación del Infonavit en Monterrey (Cesi Garza Sada o Cesi Apodaca) o tramita la corrección de datos en el portal de tu Afore. El cambio se refleja en el sistema en un lapso de 3 a 5 días hábiles.

Question 28

¿Puedo usar mi crédito Infonavit para construir en un terreno propio?

Accepted Answer

Sí, mediante las líneas ConstruYO o Crédito Tradicional para Construcción.  Requisitos indispensables: - El terreno debe estar escriturado formalmente a tu nombre (o de tu cónyuge si están casados por sociedad conyugal) e inscrito ante el IRCNL libre de gravamen. - Debe contar con acceso a servicios básicos a pie de lote (agua potable, energía eléctrica y drenaje o fosa séptica aprobada). - Presentar plano arquitectónico, proyecto ejecutivo y presupuesto de obra avalado por un director responsable de obra o constructor registrado. - El dinero no se entrega en una sola exhibición, sino en ministraciones contra avance físico de obra certificado por un perito supervisor.

Question 29

¿Qué es el programa 'Equipa tu Casa' de Infonavit y cuándo entregan el recurso?

Accepted Answer

Equipa tu Casa es un complemento de crédito que se solicita al momento de comprar una vivienda con crédito tradicional Infonavit, permitiéndote obtener un monto adicional (de $9,461 hasta $63,073 MXN) a la misma tasa de tu hipoteca.  ¿Para qué sirve y cómo se cobra? - Se entrega en dos tarjetas electrónicas virtuales una vez que la Notaría formaliza la firma de escrituras y se liquida la compraventa. - Se utiliza para adquirir ecotecnologías, calentadores solares, aire acondicionado/minisplits, impermeabilizante, pisos, muebles de baño o reparaciones menores con comercios afiliados en Nuevo León.

Question 30

¿Puedo tramitar un segundo crédito Infonavit y qué requisitos piden?

Accepted Answer

Sí, gracias a la reforma de Créditos Subsecuentes del Infonavit, hoy puedes solicitar el número de créditos que necesites a lo largo de tu vida laboral, siempre y cuando cumplas con lo siguiente:  1. Haber liquidado el crédito anterior al 100%: Sin adeudos pendientes y con la constancia de finiquito liberada. 2. No haber tenido quebrantos: Que el crédito previo no haya sido condonado por dación en pago o rescisión judicial. 3. Contar con relación laboral vigente: Con al menos 6 meses cotizando de manera continua con el mismo patrón. 4. Puntos y edad: Contar con el puntaje requerido y que la suma de tu edad más el plazo del crédito no supere los 70 años (75 años si eres mujer).

Question 31

¿Qué es el programa 'Mujer Infonavit' y qué ventajas especiales ofrece?

Accepted Answer

Mujer Infonavit es un programa diseñado con perspectiva de género para cerrar la brecha laboral y facilitar el acceso a la vivienda para las trabajadoras mexicanas.  Sus dos beneficios más importantes: 1. Bono de 20 puntos de inicio: Las mujeres solo requieren acumular 1,060 puntos en lugar de los 1,080 estándar, alcanzando la precalificación en menor tiempo de cotización. 2. Plazo ampliado hasta los 75 años: La suma de su edad más el plazo del crédito puede llegar a 75 años (frente a los 70 años de los hombres), lo que permite mensualidades más accesibles o montos de crédito significativamente mayores a edades más avanzadas.

Question 32

¿Qué es la Oferta Vinculante y por qué es una protección para el comprador?

Accepted Answer

La Oferta Vinculante es un documento legal regulado por la Ley de Transparencia donde una institución financiera formaliza por escrito las condiciones exactas del crédito que te ofrece (monto, tasa de interés, comisiones, CAT y plazo).  Por qué es tu mayor protección: - Una vez emitida, la institución está legalmente obligada a mantener esas condiciones idénticas durante un periodo de al menos 30 a 60 días naturales. - No pueden subirte la tasa de interés ni cambiarte los costos en el camino mientras completas el avalúo o la integración notarial. - Es tu derecho solicitarla para comparar opciones entre dos o más bancos sin ningún costo.

Question 33

¿Qué significa 'Dación en Pago' y cuándo se recurre a ella en Infonavit?

Accepted Answer

La Dación en Pago es un convenio jurídico mediante el cual el acreditado, al no poder continuar pagando su crédito por insolvencia económica severa o cambio de residencia, entrega voluntariamente la vivienda al Infonavit para extinguir la deuda total.  Consecuencias de la Dación: - Se cancela la hipoteca y concluyen las retenciones de nómina. - No recibes dinero a cambio: La casa se entrega para saldar el balance insoluto. - Afectación en créditos futuros: Aunque termina la deuda, queda asentado el antecedente en el sistema del Infonavit, lo que restringe el acceso a un crédito subsecuente en el mediano plazo. - *Alternativa inteligente:* Antes de regalar la casa en dación, en DóndeTuCasa te ayudamos a venderla a un tercero mediante cancelación de hipoteca; de esta forma liquidas la deuda y te quedas con el remanente a tu favor.

Question 34

¿Qué diferencia hay entre el Régimen Ordinario (ROA) y el Régimen Especial (REA) del Infonavit?

Accepted Answer

Indican la forma en que se amortiza y descuenta el pago mensual de tu crédito hipotecario:  - ROA (Régimen Ordinario de Amortización): Aplica cuando tienes una relación laboral formal y tu patrón te descuenta la cuota directamente de tu sueldo semanal o quincenal mediante nómina. - REA (Régimen Especial de Amortización): Se activa automáticamente cuando te quedas sin empleo formal o comienzas a trabajar por tu cuenta. En este régimen, eres tú quien debe acudir al banco o transferir directo desde Mi Cuenta Infonavit para cubrir la mensualidad completa y mantener tu crédito al corriente.

Question 35

¿Puedo liquidar mi crédito Infonavit con el 50% de descuento?

Accepted Answer

Sí, mediante el Programa de Descuento por Liquidación Anticipada.  Reglas para aplicar: 1. Tu saldo actual de deuda debe ser igual o menor al 25% del monto original de tu financiamiento. 2. Si cumples esa condición, el Infonavit te descuenta de manera directa el 50% del saldo remanente. 3. Deberás liquidar el 50% restante en una sola exhibición bancaria dentro del mes en curso antes de la fecha límite estipulada en tu ficha de pago.  *Cómo consultarlo:* Ingresa a *Mi Cuenta Infonavit* en los primeros 10 días de cada mes en la sección *Saldos y Movimientos*. Si eres candidato, el portal te mostrará el monto exacto a pagar con el 50% bonificado.

Question 36

¿Qué documentos específicos solicita el perito valuador antes de inspeccionar la propiedad?

Accepted Answer

Para que el perito de la unidad de valuación SHF pueda emitir el avalúo oficial requiere integrar el siguiente expediente documental:  - Copia legible de la Escritura Pública de la vivienda con su sello de inscripción en el IRCNL. - Boleta o recibo de pago de Impuesto Predial del año en curso (al corriente). - Recibo de Agua y Drenaje de Monterrey reciente (para corroborar la toma formal de servicios). - Plano arquitectónico o croquis acotado con distribución y metros de terreno y construcción. - Identificación oficial del propietario vendedor. - Licencia de construcción o aviso de terminación de obra (especialmente en casas nuevas o ampliaciones recientes).

Question 37

¿Qué pasa si el avalúo de la propiedad sale más alto que el precio de venta pactado?

Accepted Answer

Es un escenario muy favorable para el comprador. Si una casa se pacta en compraventa en $1,200,000 MXN pero el avalúo comercial dictamina $1,350,000 MXN:  - Para el Comprador: Confirma que está adquiriendo una propiedad con plusvalía inmediata por debajo del valor de mercado. Además, algunos créditos bancarios o Cofinavit permiten financiar un porcentaje mayor cubriendo los gastos iniciales. - Ojo con los Impuestos (ISAI): El municipio de Nuevo León cobrará el 3% de ISAI sobre el valor más alto (en este caso el avalúo de $1,350,000). - Para el Vendedor: Debe respetarse el precio pactado en el contrato de promesa de compraventa previo.

Question 38

¿Cómo se calcula el ISAI en los municipios de Nuevo León (Monterrey, Apodaca, García, etc.)?

Accepted Answer

El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es un gravamen municipal obligatorio que paga todo comprador al escriturar una propiedad en el estado de Nuevo León.  Cálculo oficial: - Tasa aplicable: 3% directo en los municipios de la zona metropolitana (Monterrey, San Pedro, Guadalupe, San Nicolás, Apodaca, General Escobedo, Santa Catarina, García, Juárez, Pesquería, etc.). - Base gravable: Se calcula sobre el valor más alto entre:   1. El precio pactado de compraventa en el contrato.   2. El valor comercial dictaminado por el avalúo pericial.   3. El valor catastral registrado ante la Dirección de Catastro del Estado. - El Notario Público retiene este impuesto en la firma y lo entera a la tesorería municipal correspondiente.

Question 39

¿Qué es la alineación y número oficial y por qué la exige la Notaría en Nuevo León?

Accepted Answer

Es una constancia oficial emitida por la Secretaría de Desarrollo Urbano del municipio que certifica la ubicación exacta del lote frente a la vía pública y le asigna su número exterior legal.  Por qué es indispensable en la escrituración: - Con los años, muchas casas han sufrido renumeraciones en sus calles o cambios de nomenclatura municipal. - Si el número exterior en tu fachada o predial no coincide con lo asentado en la escritura original registrada en el IRCNL, la Notaría no puede protocolizar la venta sin este certificado de regularización para evitar vicios de identidad en el inmueble.

Question 40

¿Qué pasa si una propiedad tiene un embargo mercantil o laboral inscrito en el Registro Público?

Accepted Answer

Si el Certificado de Libertad de Gravamen (CLG) arroja una anotación de embargo por un juicio mercantil, laboral o fiscal:  - Impedimento absoluto: Ninguna Notaría Pública puede otorgar una escritura de compraventa limpia ni el Infonavit dispersar recursos sobre una casa embargada. - Vía de solución: El propietario vendedor debe acudir ante el Juzgado que ordenó la medida precautoria, liquidar la deuda o llegar a un convenio judicial y solicitar que el Juez gire el oficio de levantamiento de embargo al IRCNL. Una vez cancelada la anotación en el folio real, la vivienda queda libre para venderse.

Question 41

¿Puedo vender mi casa si extravié las escrituras originales?

Accepted Answer

Sí puedes vender sin problema. Las escrituras físicas que tienes en casa son solo una copia certificada llamada "Primer Testimonio"; la escritura matriz original reside permanentemente en el libro del Notario o en el Archivo General de Notarías.  Pasos para tramitar una reposición: 1. Con los datos de escritura (número de escritura, volumen, Notaría y fecha), el Notario que llevará la nueva venta solicita la expedición de un Segundo Testimonio Certificado al Archivo General de Notarías de Nuevo León. 2. Este documento tiene el mismo valor jurídico y probatorio que el original y permite formalizar la compraventa con total normalidad.

Question 42

¿Cómo se puede vender una casa intestada o en juicio sucesorio en Nuevo León?

Accepted Answer

Cuando el dueño de una propiedad fallece sin dejar testamento (o con testamento sin adjudicar), los familiares no pueden vender directamente con la escritura del difunto.  El proceso legal para vender: 1. Juicio Sucesorio Intestamentario (Judicial o Notarial): Si todos los herederos legítimos son mayores de edad y están de acuerdo, el trámite se puede radicar íntegramente ante Notario Público en Nuevo León, ahorrando meses de juicio en juzgados familiares. 2. Adjudicación y Venta Simultánea: El mismo día de la compraventa con el nuevo comprador, la Notaría abre la sucesión, formaliza la adjudicación a favor de los herederos y en el mismo acto protocoliza la venta a favor del comprador final.

Question 43

¿Qué es el crédito Mejoravit y cómo ayuda a preparar una casa para venderla a mejor precio?

Accepted Answer

Mejoravit es un crédito no hipotecario del Infonavit que otorga recursos para pintar, impermeabilizar, cambiar pisos, carpintería, herrería y renovar instalaciones hidrosanitarias de una vivienda.  Estrategia para propietarios: - Una casa con humedad en techos o puertas dañadas es castigada severamente en el dictamen del valuador SHF y puede no calificar para compradores con crédito. - Invertir un monto menor de Mejoravit en resanes, pintura blanca neutra e impermeabilización certificada permite elevar el valor del avalúo y concretar la venta en un tiempo hasta 3 veces menor.

Question 44

¿Quién tiene la obligación de pagar el impuesto predial del año en curso al vender?

Accepted Answer

Por disposición de la Ley de Hacienda para los Municipios de Nuevo León y el Código Fiscal del Estado, la obligación legal de entregar el predial pagado de todo el año en curso corresponde al VENDEDOR.  - La Notaría Pública solicita obligatoriamente el Certificado de No Adeudo de Impuesto Predial expedido por la tesorería municipal de Monterrey, Guadalupe, Apodaca, etc. - No se puede escriturar si existe rezago de años anteriores o recargos pendientes. - *Tip:* Los municipios de N.L. otorgan descuentos del 10% al 15% durante enero y febrero en predial, lo cual reduce el gasto del vendedor.

Question 45

¿Cómo puedo convertir mi crédito Infonavit de Veces Salario Mínimo (VSM) a pesos?

Accepted Answer

Mediante el programa permanente Responsabilidad Compartida del Infonavit.  Beneficios inmediatos de la conversión: 1. Eliminas aumentos anuales: La deuda y la mensualidad quedan congeladas para siempre en pesos; ya no suben cada 1 de enero con el salario mínimo o la UMA. 2. Tasa de interés fija diferenciada: Del 1.00% al 10.45% anual dependiendo de tu nivel de ingresos actual. 3. Descuento al saldo: Miles de derechohabientes reciben una quita o descuento directo sobre el saldo total de su deuda. 4. Trámite 100% digital: Se realiza gratis desde *Mi Cuenta Infonavit* en la pestaña *Mi Crédito* > *Responsabilidad Compartida* entre los días 9 y el último día de cada mes.

Preguntas Frecuentes sobre Infonavit, Créditos y Trámites Inmobiliarios