Uno de los mayores dolores de cabeza para un propietario en Nuevo León es encontrar un comprador, firmar un contrato de promesa de compraventa, esperar varias semanas y descubrir a mitad del trámite que la unidad de valuación o la notaría pública rechazaron la propiedad.
Con la consolidación del Modelo Único de Originación (MUO / T100) y los nuevos topes de financiamiento que alcanzan hasta $2,935,002.35 MXN en Crédito Tradicional y más de $5,870,000 MXN en Unamos Créditos, hoy existe un mercado enorme de compradores calificados. Sin embargo, para que el Infonavit libere el pago de la casa, el inmueble debe superar estrictos filtros tanto en el dictamen técnico (avalúo) como en el dictamen jurídico notarial.
Los 7 filtros que detienen la venta de una casa por Infonavit en Nuevo León
Revisa esta lista antes de recibir un anticipo o sacar tu propiedad al mercado:
| Filtro de revisión | Por qué Infonavit rechaza la operación | Cómo lo solucionamos en Donde Tu Casa |
|---|---|---|
| 1. Doble medidor de CFE o local comercial | Infonavit exige uso 100% habitacional y un solo medidor de luz. Si dividiste la casa para rentar una planta o abriste un local comercial al frente, el avalúo se rechaza en automático. | Gestionamos la unificación de la instalación eléctrica, baja del segundo medidor ante CFE y adecuación física previo a la visita del perito. |
| 2. Ampliaciones no manifestadas en Catastro | Si construiste una segunda planta, cochera techada o terraza y los metros cuadrados reales no coinciden con la boleta predial o plano catastral, el trámite se detiene. | Revisamos la diferencia de metraje y tramitamos la actualización del plano catastral para maximizar el valor del avalúo comercial. |
| 3. Propiedades heredadas o juicio sucesorio reciente | En Nuevo León, Infonavit no acepta inmuebles con juicios sucesorios inconclusos; y si ya fue adjudicada por herencia, exige 5 años de antigüedad desde la adjudicación o una fianza especial. | Auditamos el antecedente en el Registro Público de la Propiedad y determinamos si procede mediante fianza de evicción o comprador bancario/contado. |
| 4. Sentencias de divorcio no protocolizadas | Si te divorciaste y en el convenio se te asignó la casa pero nunca se protocolizó en escritura pública ante notario ni se inscribió en el RPP, legalmente no puedes firmar solo. | Regularizamos la inscripción registral de la liquidación conyugal o gestionamos la comparecencia legal antes de ingresar el expediente. |
| 5. Hipoteca pagada no liberada en RPP | Muchos dueños terminaron de pagar su crédito hace años pero nunca tramitaron la Cancelación de Hipoteca. En el certificado registral la casa sigue apareciendo gravada. | Tramitamos la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca simultánea en notaría para no retrasar la firma del comprador. |
| 6. Servicios cortados o falta de habitabilidad | El perito valuador inspecciona que haya suministro activo de agua potable, luz y gas, impermeabilización sin goteras y una vida útil remanente mínima de 30 años. | Aplicamos nuestro Checklist de Pre-Avalúo para corregir detalles de pintura, humedad y conexiones que elevan el valor comercial. Puedes descargar los formatos oficiales en nuestro portal de checklist hipotecario. |
| 7. Comprador sin filtro DTI o con cambio de AFORE | En 2026, aunque el comprador tenga sus 100 puntos, si cambió de AFORE en los últimos 6 meses o sus deudas superan el 70% de su ingreso (DTI), Infonavit cancela el crédito antes de escriturar. | En Donde Tu Casa auditamos el Buró de Crédito, nivel DTI, AFORE y CURP biométrica de cada prospecto antes de apartar tu casa. |
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Quién paga el avalúo de Infonavit al vender una casa usada?
Por regla general, el pago del avalúo oficial lo realiza el comprador como parte de sus gastos de originación de crédito. No obstante, al propietario le conviene realizar un pre-diagnóstico profesional para asegurarse de que el precio acordado será sustentado por el perito valuador.
¿Cuánto tiempo de vigencia tiene un avalúo de Infonavit en 2026?
El avalúo inmobiliario cuenta con una vigencia legal de 6 meses a partir de su emisión, siempre que la propiedad no sufra deterioros o modificaciones estructurales durante ese periodo.
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